Что стоит за покупкой дома в коттеджном городке?


Купить или арендовать недвижимость за границей

Покупая дом в коттеджном городке, владелец загородных метров получает ограждение, фундамент, коробку с крышей и 5–15 соток земли. Так какие еще блага и продают застройщики в пригородах.

Оптимистичные прогнозы специалистов по недвижимости относительно скорого выхода из застоя рынка загородной недвижимости потерпели фиаско – как и в 2010 и 2011 годах, спрос крайне мал, и стоимость коттеджей снижается. По статистике портала zagorodna.com, средняя цена метра в коттеджных городках Украины в течение прошлого года уменьшилась на 98 долларов, или на 7,6%. По итогам 2012 года вполне возможно снижение еще на 5–9%. Впрочем, на скидки идут не все, некоторые застройщики стойко держат цены на уровне 1,8–2 тыс. долл./м2. Такая стоимость объясняется причислением городка к элитным, то есть таким, где предполагается проживание граждан, не жалеющих 450–600 тыс. долл. на покупку дома. Комплексы попроще, позиционирующие себя как «новый уровень жизни среднего класса», предлагают дома и таунхаусы за 600–900 долл./м2 около городов-миллионников и 1,0–1,5 тыс. долл. – вблизи Киева. Поселиться в собственном домике под Киевом можно за 130–260 тыс. долл., вблизи городов-миллионников – за 70–180 тыс. долл. Впрочем, желающих купить готовый дом ждет разочарование: построенных домов с подведенными коммуникациями в продаже не так и много. Ведь большинство застройщиков предлагает инвестировать деньги в строительство коттеджа либо просто выкупить земельный участок на территории городка. Но даже наименее рискованная инвестиция в виде покупки готового поместья не гарантирует комфортного проживания.

Опрошенные компании обещают построить центры для детей, магазины, рестораны и спорткомплексы лишь после заселения городка более чем на 50%, а сегодня во многих комплексах проживает менее 20% домовладельцев. Например, в коттеджном поселке под Киевом «Наше містечко» из 47 домов продано 38, а постоянно проживают лишь в восьми усадьбах. И это еще вполне достойный расклад.

Наибольшее количество коттеджных городков сосредоточено около столицы – 292 городка. Всего в Украине, по данным zagorodna.com, 606 коттеджных комплексов: 205 городков построено и введено в эксплуатацию, 235 строятся и 166 – в стадии «проект». Из 401 строящегося и проектируемого городка в 145 городках строительство заморожено. За прошлый год на рынке прибавилось 13 городков, где строительство остановлено.

Столичные усадьбы

Коттеджный городок – отдельный маленький населенный пункт, огражденный высоким забором, со шлагбаумами, охраной и пропускной системой. При посещении поселка «Золоче» (за Борисполем) корреспондента «Денег» ожидал на въезде черный внедорожник, водитель которого (как выяснилось позже – один из совладельцев городка) по телефону дал указание следовать за машиной. Роскошные кирпичные виллы, вымощенные плиткой тихие улочки, небольшие деревца, зеленые лужайки – город в миниатюре. «Какова цель вашего визита?», – поинтересовался сопровождающий, подозрительно присматриваясь к посетителям. Легенда корреспондента журнала о планах приобрести поместье доверия бизнесмену не внушила. «Наш городок – недешевый. Вот этот дом (показывает рукой на усадьбу напротив) стоит 500 тыс. долларов», – рассказывает совладелец «Золоче». При просмотре дома выясняется, что ни отделки, ни электропроводки внутри нет, а это значит, что для доведения его до жилого состояния понадобится еще не менее 150 тыс. долл.

Читайте также  Вырос спрос на загородные дома под Киевом

Другой дом – двухэтажный дуплекс на два хозяина с разными входами площадью 198 кв. м – предлагается застройщиком за 250 тыс. долл. Он также требует инвестиций в отделку, количество земли около домика удивляет – 5 соток «вживую» выглядят как несколько метров зеленой травы, обрамляющей крыльцо. Разместить бассейн или детскую игровую площадку на такой территории проблематично, пространства достаточно разве что для мангала и столика с креслами. Но самое интересное наблюдение при посещении коттеджного поселка – мертвая тишина и безжизненность. Причем, по словам совладельца, в продаже осталось лишь несколько домов, все остальные уже давным-давно проданы. Тем не менее, жителей на территории увидеть не удалось, поселок пуст.

Сегодня во многих коттеджных городках люди не живут постоянно, некоторые наведываются летом – «на дачу», другие инвестировали в приобретение дома с целью сохранения средств или последующей продажи. Признаки оживления заметны в поселках, где владение обходится покупателю до 200 тыс. долларов. Например, в «Севериновке» (окрестности Киева, Житомирское направление) вся первая очередь введена в эксплуатацию. Готовый дом в этом городке можно купить за 195 тыс. долл.

Цены на дома в городках под Киевом отличаются, и существенно. Коктейль из статусности поселка (элитный или не очень) и месторасположения может взвинтить цены до небес. Самые дорогие дома – в направлении Конча-Заспы (Новообуховское шоссе): «Маеток. Жемчужина Италии», «Солнечная долина». В таких поселках цена метра стартует от 2 тыс. долл. В других районах (Буча, Ирпень) «квадрат» – 1–1,4 тыс. долл. Компания ЮЗТС и вовсе выстроила коттеджный городок «Ясные зори» прямо в населенном пункте – Ирпень. Значит, жители могут пользоваться всей инфраструктурой города, но в то же время жить в лесной зоне, за забором и под опекой охраны. «Из 62 домов 50 уже проданы и в 30 закончен ремонт. Весь городок построен и сдан в эксплуатацию», – расхваливает менеджер по продажам компании ЮЗТС.

 

Очень часто на своих сайтах застройщики забывают указывать, из чего они сооружают дома, а ведь это напрямую влияет на цену поместья. В городке «Наше містечко» уточнили, что используют пенополистирол, то есть сооружают термодома. Отсюда и стоимость – 921 долл./м2. В городке «Биг-Бен» строят из газоблока и пеноблока, а цена метра – 1,2 тыс. долл.

Читайте также  ЖК «Воздвиженка» завершает строительство 1-й очереди: два дома уже сданы

Прийти на готовенькое?

Одна из основных проблем, с которыми могут столкнуться купившие в городке поместье, – отсутствие инфраструктуры. Да, о ней застройщики заявляют, но в реальности объекты инфраструктуры появляются уже после окончания продаж домов. Более того, часто строительство коттеджей продолжается, когда несколько домов полностью построены и заселены, а это означает элементарное отсутствие нормальных дорог для авто и пешеходов.

Вот и выходит, что самая безопасная инвестиция – в покупку готового дома в обитаемом городке, с подключенными коммуникациями и функционирующей службой эксплуатации. Некоторые застройщики предлагают выбрать проект дома и инвестировать в его строительство. На таком способе покупки дома обожглись сотни инвесторов. «Наш домик должны были сдать в эксплуатацию еще в 2009 году, однако он не достроен и сейчас», – рассказал Ярослав, владелец дома в коттеджном городке «Олимпик Парк». Скандалы вокруг этого проекта то затихают, то вновь разгораются – заселение затягивается, как утверждают покупатели-инвесторы, из-за существенных задержек со стороны компании-застройщика.

Региональная перспектива

В окрестностях городов-миллионников строительство коттеджных городков идет, пусть и с меньшей активностью, чем в предместье Киева. По данным zagorodna.com, наибольшее количество проектов сосредоточено в Крыму (89) и Одесской области (75). Около Харькова возводится 25 поселков, 21 – во Львовской области. Меньше городков реализуются в Донецке и Днепропетровске – 15 и 16 соответственно.

Самые дорогие дома «Деньги» нашли в Донецке – в поселке «Хорошово» приобрести дом площадью 316 кв. м предлагают за 403 тыс. долл. Наиболее дешево домики обходятся львовянам – там предлагают купить земельный участок за 1,2 тыс. долл./сотка и построить дом по любой из доступных технологий (газобетон, канадская технология, кирпич) по цене 450–600 долл./м2. Итоговая цена поместья площадью 160 метров – 75–90 тыс. долл.

В днепропетровском городке «Шишкино» в продаже готовые кирпичные дома класса «элит» от 140 кв. м по цене 150 тыс. долл. А вот в городке «Сосновый берег» (Днепропетровск) предлагают купить участок и построить дом либо со своим подрядчиком, либо с помощью застройщика поселка. При этом, благодаря технологии «клееный брус», строительство обойдется в 450 долл./м2. Как и в киевских поселках, создание инфраструктуры региональных городков также откладывается застройщиком «до заселения».

Подвох не нужен

Если покупатель приобретает готовый дом с земельным участком, обычно оформляется два договора – отдельно на дом и отдельно за землю. Хотя законодательство разрешает урегулировать вопрос перехода права собственности на участок и в договоре на покупку дома. Если же дом лишь будет строиться, юристы рекомендуют заключать договор купли-продажи земельного участка и особо – договор подряда на строительство коттеджа. «Встречаются также иные схемы приобретения недвижимости в собственность: заключение предварительных договоров купли-продажи участка и коттеджного домика, купля-продажа имущественных прав на получение права собственности на объекты недвижимости. Также встречаются случаи заключения между управляющей компанией, генеральным подрядчиком и покупателем «договоров о сотрудничестве» по строительству объекта недвижимости. В последнем случае права покупателя на построенный объект недвижимости являются призрачными и наименее гарантированными», – отмечает Наталья Поночевная, старший юрист ЮК «ДЕГА Консалтинг». По ее словам, наиболее важным при приобретении недвижимости является установление правомерности осуществления продажи недвижимости продавцом.

Читайте также  Минрегион планирует создать фонд арендных домов

К сожалению, своими силами здесь не обойтись, придется привлекать юристов с опытом. «Требуется установление контрактной схемы, используемой при приобретении недвижимости, и на ее основании определения порядка и документов, подтверждающих правомерность продажи недвижимости», – говорит г-жа Поночевная.

Что должен содержать договор купли-продажи земельного участка

·    название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

·    вид сделки;

·  предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

·      сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

·      сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.); договорную цену;

·      права и обязанности сторон;

·      кадастровый номер земельного участка;

·      момент перехода права собственности на земельный участок.

Что должен содержать договор купли-продажи коттеджа

    * стороны договора;
    * описание объекта недвижимости (вид, местонахождение, площадь, составляющие объекта недвижимости и т. п.);
    * документы, подтверждающие право собственности продавца;
    * документы, подтверждающие наличие или отсутствие ограничений заключения сделки купли-продажи;
    * стоимость объекта;
    * порядок осуществления оплаты;
    * порядок распределения расходов сторон на нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
    * подтверждение полномочий продавца и покупателя на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости (от физического лица – согласие супруга, от юридического – протокол высшего органа управления о принятии решения о приобретении/продаже объекта недвижимости);
    * определение момента перехода права собственности на объект, а также иные условия в зависимости от объекта недвижимости и оговоренных сторонами особых условий его приобретения.